실거주 의무 기간 폐지 아닌 3년 유예

수도권 분양가 상한제 아파트를 분양 받을 경우 입주가능일로부터 2년에서 5년간 실거주를 해야만 했던 실거주 의무를 3년간 유예하는 내용의 주택법 개정안이 2024년 2월 29일 국회에서 통과 되었습니다.

당초 정부는 실거주 의무를 폐지하는 것으로 2023년 1월경 보도 발표했었으나, 결국 폐지가 아닌 3년 유예하는 것으로 결정되었습니다.

 

 

실거주 의무란

수도권내 분양가 상한제 아파트 분양에 청약당첨이 되는 경우, 입주가 가능한 시점부터 일정기간안에 분양받은 자가 2년~5년간 실제 거주를 해야만 하는 제도입니다. 이 제도는 시세보다 낮은 가격으로 분양되는 아파트에 당첨이 되어 즉시 되팔거나 임대만 주다가 프리미엄을 붙여 파는 등의 투기 수요 차단 및 실수요자 보호를 위한 목적으로 도입되었습니다.  

 

실거주 의무 대상 아파트 및 기간 

 

실거주 의무 적용대상은 수도권 내 공공택지 또는 민간택지에서 분양하는 분양분양가상한제(이하 '분상제') 적용 주택이거나, 민간택지 분양가상한제 적용지역 내 공공재개발사업으로 분양되는 일반분양 주택이 대상이며, 거주 의무기간은 최소 2년에서 최대 5년까지 분양가와 주택에 따라 기간이 정해지게 됩니다.

 

실거주 의무 적용지역

현재는 수도권 분상제 적용 지역은 2023년 1월을 기점으로 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구) 및 용산구를 포함해 총 4개구 만 유지되고 있으며, 나머지 지역은 전부 해제 되었습니다. 즉, 실거주 의무가 없고 임대만 주다가 팔아도 문제가 없습니다.

 

실거주 의무 3년 유예 설명

이번 실거주 의무 3년 유예하는 내용의 법개정이 국회를 통과하면서, 아파트가 지어지고 나서 3년 내에만 실거주를 시작하면 되게 되었습니다.  기존 분양가 상한제 주택의 실거주 의무는 입주가 가능한 시점, 즉, 준공이 되면 즉시 수분양자가 실거주를 해야만 했고 임대를 줄 수 없었습니다. 때문에 잔금이 부족해 바로 실거주가 어려운 이들은 분양을 취소 당할 위기에 처하기도 했습니다. 하지만 이번 법 개정안 통과로 덕분에 잔금을 바로 치르기 어려웠던 분들은 임대를 주고 나서 이후에 3년내에만 실거주를 들어가면 되겠끔 여유가 생기게 되었습니다.  

 

실거주 의무 폐지가 지연되어 온 이유

 

2023년 1월 정부는 침체된 부동산 시장의 활성화를 위해 여러가지 규제를 해제했고, 그 중 한가지로 분양가 상한제 지역내 신규분양 주택에대한 실거주 의무도 폐지하겠다고 발표하게 됩니다. 하지만 이게 주택법을 개정해야만 하는 사안이었고 투기를 조장한다는 등의 많은 반대의견이 있어 결국 지금까지 국회문턱을 넘지 못하고 보류되어 왔습니다. 때문에 정부의 발표를 믿고 분상제 아파트를 분양받았거나 준공이후 바로 잔금을 치르기 어려운 상황에 있던 수분양자들은 불안에 떨어왔었습니다.

 

개정된 법 시행 시점

실거주 의무 3년 유예는 2024년 3월 중 법이 공포되는 즉시 적용되며, 이미 입주한 단지도 소급 적용됩니다. 이미 실거주를 시작한 경우에도 실거주 의무기간을 채우기 전에 중간에 임대를 주고 나중에 남은 실거주 의무기간을 채우는 것도 가능합니다. 

 

다만, 3년의 기간을 둠으로써 임차인이 2년 거주 후 2년을 추가로 거주하는 계약갱신권 사용이 어렵게 된 점 등 문제점은 있는 것으로 평가되고 있습니다. 

둔촌 주공 조감도