부동산 세금의 종류 및 세율, 납부시기(2023년 기준 업데이트)

오늘은 부동산 투자의 아주 기본인 부동산세금에대해서 알아보고자 한다.

나에게 부동산투자(내집 마련)를 할때 가장 중요한 것을 하나 꼽으라면 나는 세금이라고 말해 줄 것이다. 아무리 투자를 잘해서 큰 이익을 남겼다고 하더라도 세금을 모르고 투자를 할 경우 본인이 얻은 이익을 모조리 세금으로 뺏길 수 있다. 때문에 부동산을 사고자 한다면 꼭 이세금을 어느정도 알고 투자에 들어가야 한다.

 

세금의 종류

먼저 크게 부동산 세금은 살때(취득세), 보유할때(재산세,종합부동산세), 팔때(양도소득세) 내는 세금으로 분류해볼 수 있다.

 

취득세

먼저 집을 살때(취득시) 내는 세금은 취득세이다. 취득세는 주택을 취득한 사람에게 부과되는 지방세의 한 종류이며, 주택취득시기로 부터 60일이내에 부동산 소재지 관할 지자체 세무과에 신고 및 납부를 해야 한다. 주택취득 시기는 기본적으로 잔금 납부일을 기준으로 한다. 

취득세는 과세표준(취득 당시의 가액)에 주택수 및 지역에따라 정해진 세율을 차등 적용하여 산출하게 된다. 

취득세 세율표

취득세는 '지방교육세'가 함께 부과되며, 전용 85제곱미터 초과시에는 '농어촌특별세'도 추가로 부과 된다. 절세 방법으로 기억해야 할 것은 생애최초 취득세 감면 혜택으로, 생애최초로 주택을 취득하는 경우 실거래가 12억 이하의 주택을 취득하는 경우 200만원 한도내에서 취득세가 면제된다. 또한, 조정대상지역 2주택자라 하더라도 일시적으로 2주택이 되는 경우에는 비조정대상 2주택자와 동일하게 1~3%의 기본 세율이 적용된다.

보유세 (재산세, 종합부동산세)

주택을 보유할때 내는 세금으로는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세가 있다.

재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 부동산을 가지고 있는 사람이라면 누구에게나 부과 되는 세금으로 주택공시가격에 매년 고시되는 공정시장가액 비율을 곱해서 과세표준을 구하고, 그 과세표준에 해당하는 세율을 곱해서 재산세가 산출 됩니다. 납부시기는 매년 7월, 9월 두번에 나눠서 납부하게 된다. 재산세는 부과시 지방교육세와 지역자원시설세가 함께 부과된다.

재산세 세율

종합부동산세(종부세)는 재산세와 달리 주택을 보유하고 있는 누구에게나 부과되는 세금이 아닌, 일정 금앨을 초과하는 부동산을 소유하는 경우에만 부과되는 세금이다. 23년 기준 1세대 1주택자의 경우 공시가격이 12억을 초과하는 경우 부과되며, 다주택자의 경우 보유하고 있는 주택의 총 공시가격의 합이 9억원을 초과하는 경우 부과된다. 납부시기는 매년 12월에 한번 납부하게 되며, 종부세는 납부시 농어촌특별세(종부세의 20%)가 함께 납부하게된다.

종합부동산세 세율

 

양도소득세

양도소득세는 주택을 처분할때(팔때) 내는 세금으로 부동산 취득일로부터 양도하는 시점까지 보유하고 있는 동안 발생한 이익에 대해 부과되는 세금이다. 즉, 살때보다 집값이 떨어졌거나 양도차익이 없다면 양도소득세도 부과되지 않는다. 양도소득세는 양도차익에 해당하는 세율을 곱해서 계산하게 된다. 

양도소득세 기본세율

 

양도소득세율은 자주 바뀌기 때문에 양도하는 시점에 해당하는 최신 세율을 꼭 확인해봐야 한다. 

양도세 납부시기는 양도일이 속한 달로부터 2개월 이내에 양도 주택의 소재지 관할 세무서에 신고 및 납부를 해야 하며, 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 2개월이내에 나눠서 낼 수 있다.

양도세를 비과세 받기 위해선 기본적으로 비규제지역의 주택을 소유한 1세대 1주택자는 2년 보유, 규제지역은 2년 보유 및 거주를 해야 하며, 비과세 요건을 충족하면 매매가격 12억 이하 부분까지는 비과세, 12억 초과부분은 비율에 따라 양도세가 부과된다. 추가로 일시적 2주택 양도세 비과세 특례조건 및 장기보유특별공제 등 절세방법을 적극 활용해야 한다.

양도세 계산은 위의 양도세 계산기를 이용하여 산출이 가능하다.