내 집 마련에 필요한 비용 계산 방법 (1편 재무점검)

내 집 마련에 필요한 비용을 계산하기위한 본인의 재무점검을 하는 방법을 알아보자.

보통 부동산 전문가들은 영끌을 하지 마라! 무리하게 집을 사지 말고 본인의 수준에 맞는 집을 사라!고 합니다. 그럼 나의 수준에 맞는 집의 가격은 얼마이고? 집을 살때 필요한 비용은 얼마나 될까요? 오늘은 내 집 마련을 위해 꼭 선행되어야 하는 본인에게 맞는 집의 가격과 비용을 계산해 보는 방법을 알아보겠습니다!

소득 지출 점검표 예시

소득 지출 점검

우선 가장 먼전 해야하는 것은 본인의 재정 상태를 점검해야합니다. 본인의 소득대비 지출상태를 점검해보고 나의 월별 저축가능 금액과 여윳돈에대해서 확인해야 합니다. 이 계산을 위해 추천드리는 방법은 엑셀을 이용하는 방법입니다. 우선 소득을 차례대로 기입하되 근로소득, 임대소득, 기타소득 등 최대한 세분화해서 기입합니다. 정확한 계산을 위해 최근 3개월 정도 항목별 평균 지출액을 입력하시고, 주식투자 이익 등 불확실한 금원은 되도록 입력 하시지 않는 것을 추천드립니다.

다음으로 지출을 기입합니다. 이때에도 항목의 카테고리별로 최대한 세분화해서 기입합니다. 지출은 최근 3개월 정도의 평균치를 참고해서 입력하시고 고정적으로 나가는 비용을 우선적으로 정확히 기입합니다. 참고로 적금 등 즉시 현금화 가능한 저축성 비용은 입력하지 않고 그외 저축성연금보험 등 저축성 비용이더라도 주택 구매이후에도 유지해야하거나 즉시 현금화가 불가능한 고정적 지출비용은 기입하시기 바랍니다.  
 

월별 여윳돈 산출 예시

그럼 최종적으로 본인의 소득에서 지출을 뺀 저축 가능액(여윳돈)이 산출되겠습니다.

3년간 현금흐름표 작성 예시

현금흐름표 작성

위에서 월별 소득과 지출을 점검해봤고 이제부터는 3년간의 현금흐름을 점검해 보겠습니다. 이번에도 엑셀표를 이용해서
앞서 기입했던 한달간의 소득과 지출을 3년치를 작성합니다. 이때에는 앞으로 3년내 예상되는 불규칙적인 소득과 지출도 반영합니다. 예를 들어 성과금 등 특정 시점에 추가 수입이 생길 예정이라면 시기에 맞게 금액을 기입하시고, 반대로 결혼 등 큰 지출이 발생할 예정이거나 이직 등의 이유로 소득이 줄어들 예정이라면 해당 지출과 소득의 변화도 시기에 맞게 반영합니다.
최종적으로 3년간 본인의 여윳돈이 얼만 쌓이는지 확인 합니다.
 

부채내역 정리 및 점검 예시

부채내역 점검

마지막으로 본인의 대출내역을 정리해봅니다. 이번에도 엑셀등을 이용해서 정리를 하되 마이너스통장대출, 자동차대출 등 신용대출과 학자금대출, 카드론, 전월세 보증금 대출 등 본인이 보유한 모든 대출내역을 세부적으로 차례로 기입합니다. 이때 대출금액과 대출 잔액, 대출기간, 대출 금리, 월별 대출 원리금 등을 상세히 기록합니다.

DSR비율 계산

자 그리고 다음으로 현재 본인이 보유한 대출의 DSR비율을 계산해 봅니다. DSR는 Debt to Service Ratio의 약자로 총부채상환비율이라고 불립니다. 이 비율은 연간 갚아야 하는 모든 대출 원금과 이자가 나의 연 소득에서 차지하는 비율을 말하고 은행에서 대출 한도를 결정할때 사용되는 중요한 수치입니다.
계산 방법은 모든 대출의 연간 원리금을 계산해서 다하고 그 금액을 연소득으로 나누면 됩니다. 또는 인터넷상에 DSR계산기를 이용해도 됩니다.
 

DSR 설명

마이너스통장대출 DSR비율 계산법 설명

참고로 마이너스통장대출의 경우 한도만 열어놓고 사용하지 않더라도 DSR비율 산출시 포함해야 되고, 계산 방법은 총 한도를 5년으로 나눈 원금과 해당 원금에 해당하는 1년간 이자를 연소득으로 나눠서 계산합니다. 예를들어서 연봉이 5천만원이고 금리 6%의 마통한도가 6천만원이라면 실제로 한도를 하나도 사용하지 않더라도, 1년간 상환 원금 1천2백만원(6천만원/5년)과 1천2백만원의 1년간 이자 72만원(1천2백만원*6%)을 합한 1천2백72만원이 연간 대출원리금으로 잡히고, DSR비율은 21.2%(1천2백72만원/6천만원*100%)가 나오게 되는 겁니다. 어렵나요? 그렇다면 이 또한 위의 DSR계산기를 이용하셔서 5년 만기 일시 상환으로 입력하시면 산출이 가능합니다.
자 이제 본인의 부채에 해당하는 DSR비율도 이제 산출이 됐습니다.
 
여기까지 본인의 재무점검을 상세히 해봤습니다
이제 다음편에서 실질적인 본인의 투자가능한도 및 투자목표(집의 가격)를 산출해 보도록 하겠습니다!