모아타운 모아주택의 개념 및 사업유형, 진행방식, 진행절차

최근 서울시에서 모아타운 대상지를 연이어 발표하며 모아타운 및 모아주택 사업에 힘을 실어주는 분위기 입니다. 하지만 제대로 사업이 진행되고 있는 사업지는 시범사업지 2곳 뿐이며, 대상지 선정이후 모아타운을 포기하는 사례도 나오고 있어서 사업에 대한 정확한 이해와 신중한 투자가 요구되는 상황입니다. 이번편을 통해 모아타운과 모아타운을 구성하는 작은 단위인 모아주택이 무엇인지 그리고 사업진행요건, 진행절차 등을 알아보겠습니다.

모아주택 모아타운 신청 및 선정절차, 혜택, 투자 주의사항, 대상지 현황

 

모아타운이란

먼저 모아타운이란 "빈집 및 소규모주택정비에관한 특례법" 상 소규모주택정비 관리지역을 말하는 것으로 서울시내 저층 주거지가 밀집한 지역에서 소규모 단위 정비사업을 모아모아서 타운형태로 만드는 정비방식이며, 각종 용적률 상향 등 인센티브와 사업절차 간략화 등으로 빠른 사업 추진이 가능한 장점이 있습니다. 말그대로 모아주택을 모아모아서 모아타운을 만드는 개념입니다.
 

모아주택이란

그럼 모아주택은 무엇일까요? 모아주택은 '빈집 및 소규모주택정비에관한 특례법' 상 소규모주택정비사업을 말하는 것으로 노후도 및 면적 등 대규모 재개발요건을 충족하지 못해 사업추진이 어려웠던 소규모 필지를 모아서 블록단위로 주택을 개발하는 정비사업방식을 말합니다.
 

모아주택 사업 유형

모아주택사업은 크게 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업의 총 네가지 유형으로 분류됩니다.

 

자율주택정비사업

먼저 자율주택 정비사업은 다세대, 연립주택을 스스로 개발하는 사업을 말합니다. 정비사업 중 가장 작은 단위의 사업으로 면적 제한은 없으나, 주차장 설치 기준 면적인 1,500제곱미터 이상이어야 하며, 기존에 36세대 미만인 지역에서 개발이 가능합니다. 시행방식은 주토지등소유자 2명 이상에서 진행하는 주민합의체 방식 또는 공동시행 방식으로 진행이 가능합니다. 사업요건은 경과연수 기준 20년 이상인 노후불량 건축물이 전체 건축물 수의 57%이상이어야 하며, 동의요건은 토지등소유자의 8/10이상 및 토지면적의 2/3이상 동의해야 진행이 가능합니다. 
 

가로주택정비사업

가로주택정비사업은 종전의 도로로 둘러싸인 구역을 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 사업입니다. 자율주택정비사업보다는 큰 규모의 사업으로 2만제곱미터 미만, 기존 20세대 이상인 가로구역에서 진행이 가능한 사업입니다. 사업요건은 노후불량 건축물이 전체 건축물 수의 57%이상 이어야 하며, 동의 요건은 조합설립 시 토지등소유자의 8/10이상 및 토지면적의 2/3이상이 동의 해야 진행이 가능합니다.
(단, 주민합의체방식의 경우는 토지등소유자 100%의 동의가 필요합니다.)
 

소규모재건축사업

소규모재건축사업은 기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 사업입니다. 안전진단 생략이 가능하여 기존 재건축 방식에 비해 사업추진이 빠른 방식으로, 사업면적 1만제곱미터미만의 구역 중 기존에 노후 연립 및 아파트가 200세대 미만인 구역에서 진행이 가능합니다. 사업시행방식은 조합 또는 주민합의체(토지등소유자 20인 미만)방식이나 공동시행방식으로 진행됩니다. 사업요건은 노후불량건축물이 전체 건축물 수의 2/3이상이어야 하며, 동의 요건은 조합설립시 전체 구분소유자의 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상인 경우 진행이 가능합니다.(단, 주민합의체 방식의 경우에는 토지등소유자 100%의 동의가 필요합니다.)
 

소규모재개발사업

소규모재개발사업은 역세권, 준공업지역에서 소규모로 재개발 사업을 하는 사업을 말합니다. 정비구역지정 등 절차가 생략되어 기존 재개발방식에 비해 사업 추진속도가 빠른것이 특징이며, 사업면적 5천제곱미터 미만이고 역에서 250미터 이내 또는 준공업지역내에서 진행이 가능합니다. 사업시행방식은 조합 또는 주민합의체(토지등소유자 20인 미만)방식이나 공동시행방식으로 진행이 가능하며, 사업요건은 노후불량건축물이 전체 건축물 수의 2/3이상이어야 하고, 동의 요건은 토지등소유자의 8/10이상 및 토지면적의 2/3이상이 동의 하여야 진행이 가능합니다.
 

모아주택 사업진행 절차

모아주택의 사업진행 절차는 조합설립인가 또는 주민합의체구성, 통합심의, 사업시행인가(관리처분계획포함), 이주 및 착공 순으로 진행 됩니다. 다만, 소규모재개발사업의 경우 조합설립인가 또는 주민합의체 구성전에 예비구역지정제안, 도시재생위원회사전자문, 주민공람 및 구의회 의견청취, 예정구역지정 및 고시의 절차를 거치게 됩니다.
 

 

사업진행  예정 소요시간

보통 일반적인 재개발, 재건축 등의 정비사업은 짧게는 8년 길게는 10여년이 걸리게 되지만, 서울시에서 추진하는 모아타운 및 모아주택 정비사업은 정비계획수립, 조합추진위승인, 관리처분계획인가 절차 생략등으로 기간 단축으로 2~4년내 이주 및 착공까지 완료할 수 있다고 서울시는 설명하고 있습니다. 

 
 
이번편에는 모아타운, 모아주택의 개념 및 모아주택의 사업유형, 사업절차 등을 알아봤습니다. 다음편에서는 조금 더 구체적으로 모아타운 대상지 선정절차 및 각종 인센티브 혜택과 제일 중요한 그래서 투자할 가치가 있는가, 사업이 성공적으로 진행될 가능성이 어느정도인가 등을 자세히 알아보겠습니다.