모아주택 모아타운 신청 및 선정절차, 혜택, 투자 주의사항, 대상지 현황

모아타운 과연 투자가치가 있을까요? 사업의 성공가능성은 어느정도 일까요? 현재까지 2023년 12월말 기준 서울시 25개 자치구내 81개소의 모아타운 대상지가 선정되었고, 서울시 발표에 따르면 2026년까지 100개의 모아타운 사업지를 지정고시하고 49,900세대의 신규 주택을 공급할 계획이라고 합니다. 과연 이중 몇 세대나 공급될 수 있을까요? 
 

지난 편을 통해 모아주택, 모아타운의 개념 및 사업유형에 대해서 알아봤고, 이번편을 통해서는 투자하시기 전에 꼭 알고 있어야하는 모아주택, 모아타운의 장단점과 절차, 혜택, 투자 주의사항 등에 대해 알아보겠습니다.

 

모아타운 모아주택의 개념 및 사업유형, 진행방식, 진행절차

 

모아타운 신청방법 및 선정방법

모아타운은 자치구 공모방식과 주민제안방식 두가지 방식으로 신청이 가능하며, 매년 2회 실시하던 자치구 공모방식은 2023년 2월부로 수시공모 방식으로 변경 되었습니다. 

 

모아타운 대상지 요건

모아타운 대상지 요건은 자치구공모방식과 주민제안방식이 조금 차이가 있으나, 공통적으로 전체대지면적 10만제곱미터 미만이어야 하며, 노후도는 전체 노후불량건축물의 비율이 전체의 50%이상이어야합니다. 추가로 신청하고자 하는 구역이 정비(예정)구역 이나 재정비촉진지구 등이 아니어야 합니다. 주민제안방식의 경우 조합 1개소 또는 사업예정지 1개소 이상이면 제안이 가능하나, 자치구 공모방식은 조합3개소 또는 사업예정지 3개소 이상이 포함되어야 공모가 가능 합니다.

 

모아타운 대상지 선정절차

모아타운을 공모방식으로 신청하는 경우 서울시 선정위원회를 거쳐 대상지로 선정되게 되며, 주민제안방식인 경우 서울시의 전문가자문 과정을 거쳐 대상지로 지정되게 됩니다.

 

모아타운 대상지 지정절차

모아타운 대상지로 선정되었다고 끝나는 것이 아니라 실제로 모아타운으로 지정고시(관리계획승인고시)를 받기 위해선 전문가 사전자문(공모방식의 경우) 서울시 위원회 심의를 거쳐 승인을 받게됩니다.

 
 

모아타운 대상지 선정 및 지정 현황

현재까지 모아타운 대상지로 선정된 곳은 서울시 25개 자치구내 81개소입니다. 앞서 말씀드린대로 오해하지 말아야 할 것은 81개소 대상지가 전부 모아타운으로 지정된다는 것은 아니고 말그대로 모아타운으로 지정될 후보지라는 거고요. 2023년 12월 말 기준 실제로 모아타운으로 지정승인고시 된 곳은 81개소 중 18개소 뿐입니다. 서울시는 2026년까지 모아타운 100개소를 지정할 계획이라고 발표 했으나, 2022년 1월에 모아타운 정책이 처음 발표된 이후 2년여 기간동안 겨우 18개소만 실제 지정고시가 된 것이니, 대상지 선정은 쉬울 수 있으나 실제 지정고시까지 되기는 쉽지 않다는 것을 알 수 있습니다.
 

231208 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 대상지 현황.hwp

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모아타운 및 모아주택 혜택

모아타운으로 지정되면  각종 사업요건 및 건축규제 완화를 적용 받습니다.

 
     - 가로구역지정 요건 : (기존)6m 도로 등으로 둘러싸인 구역 → (변경)심의를 통해 완화 인정
     - 시행면적 요건: (기존)민간시행시 1만제곱미터 미만 → (변경)민간시행시 2만제곱미터 미만
     - 노후도 요건: (기존)노후, 불량 주택요건 67% → (변경)노후,불량 주택요건 57%
     - 층수제한 완화
       (기존)2종(7층) 10층이하 → (변경) 2종(7층) 15층 이하
       (기존)2종 15층 이하 → (변경) 2종 층수제한 폐지
     - 용도지역 상향 및 용적률완화
       : 제1,2종 일반주거지역 → 제2,3종 일반주거지역 (단, 증가된 용적률의 1/2에대한 임대주택 건설 필요)

 
   - 그밖에 각종 지원
     : 공공시설 및 기반시설 조성비 개소당 최대 375억원 국비, 시비로 지원
     : 주차장 통합설치 지원
     : 공공건축가 설계 지원
 

모아타운 및 모아주택 제한사항

모아타운 및 모아주택은 사업유형에 따라 조합원지위양도, 분양권전매제한, 분양분 재당첨제한, 조화이익환수, 분양가상한제 등 제한사항이 적용됩니다.

 

투자시 주의사항

(1) 입주권 받을 수 있는지 여부(권리산정기준일 체크!) 
권리산정기준일이란 모아타운으로 짓는  신축아파트를 분양 받을 수 있는 권리를 산정하는 기준시점을 말합니다. 기본적으로 권리산정기준일 이후 지어진 건축물의 소유자 또는 지분쪼개기 등으로 일부 지분을 넘겨받은 소유자는 입주권을 부여받지 못하고 현금으로 청산을 받게 됨으로 투자하시기 전에 입주권을 받을 수 있는 물건인지 확인 후 매수결정 필요합니다. 각 대상지별 권리산정 기준일은 아래 첨부파일을 참고하시기 바랍니다.

231208 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 대상지 현황.hwp

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(2) 사업지연 및 분담금 증가 가능성 고려
모아타운은 여러 조합이 모여서 사업을 추진하는 방식이므로 조합간 협의가 잘 이뤄지지 않거나, 어느 한 조합의 지연으로 인해 사업이 전체적으로 지연될 가능성이 높습니다. 또한, 일부 반대하는 조합원의 지분을 획득하기위해 매도청구 과정까지 거치게 될 경우 소송 등으로 인해 시간은 더욱 지연될 수 있습니다. 사업기간의 지연은 자연스레 비용 증가를 야기하게되고 자연스레 조합원 각자가 부담해야 하는 분담금도 증가 될 수 있으므로 투자전에 고려해야하는 부분입니다.
 
(3) 공사비 증액 가능성 고려
소규모 정비사업의 특성상 규모가 작은 단지 구성으로 인해 공사비가 높게 책정될 가능성이 높습니다. 또한 시공사 입장에서는 작은 규모에서 일어나는 수익이 적을 수 밖에 없으므로, 메이저 브랜드의 시공사가 참여하지 않을 가능성이 높고 2군 이하의 시공사가 참여시 분양성 및 품질면에서 떨어질 가능성이 있으므로 이런점도 고려해야 하는 점입니다.
 
 
지금까지 모아타운 및 모아주택 사업이 투자가치가 있는지 살펴 봤습니다. 내용을 보셔서 아시겠지만 그렇게 긍정적이지는 않습니다. 정상적으로 진행되고 있는 사업장의 비율이 높지 않고, 한개의 조합사업도 여러 리스크로인해 중단되는 현장이 다반수인데 여러 조합이 공동으로 동시에 진행하는 이런방식은 사업이 지연되거나 중단될 가능성이 높습니다. 때문에 되도록 신중한 투자선택을 하시기 바라며, 신탁방식으로 진행되는 사업장 등 조합을 통제할 수 있는 장치가 마련되어 있는 사업장 위주로 투자를 고려하시기를 권장드립니다.