지금이 서울 아파트로 갈아타기 좋은 때라 생각하는 이유(안정적인 부동산 투자를 하는 방법)

요즘 서울아파트 갈아타기가 늘어나면서 전체 거래량도 급등하고 있습니다. 저도 최근에 지방아파트 2채를 정리고 서울아파트 한채로 갈아타기를 하였는데요. 오늘은 제가 당시에 갈아타기를 판단한 이유와 지금이 서울아파트로 갈아타기 좋은때라고 보이는 몇가지 이유에 대해 이야기 해보려고 합니다.

 

 
1. 서울 아파트 시세가 내려올만큼 내려왔다고 판단

현재의 전국 아파트 시세는 2020년말 정도 수준으로 많이 떨어져 있는 상태입니다. 거의 4년 가까이 가격이 퇴보된 수준인데요. 서울도 일부는 회복을 했으나 고점대비해선 많이 내려온상태죠.

당분간은 급격하게 오를 가능성도 없어 보이지만, 그렇다고 크게 하락할 가능성도 없어 보입니다. 즉, 가격이 바닥을 어느정도 다졌고, 당분간 보합수준에서 움질일것으로 판단되었습니다. 그렇기에 장기적으로 안정적인 수요가 있고 상승장때 가장 먼저 치고나갈 서울아파트를 매입하자!라는 결정을 내리고 지방아파트 2채를 정리하게 되었습니다.(위험자산을 안전자산으로 재배치!)

 

2. 안정적인 금리흐름(향후 떨어질 가능성이 더 높다는 점)

시중은행의 대출금리를 결정하는 COFIX 금리가 작년한해 롤러코스터를 타듯 오르고 내리다 이제는 조금 안정적인 흐름을 보이는 것 같습니다. 덕분에 시중은행 담보대출 금리도 이제 연3% 후반대에서 4%초반대 사이를 유지하고 있습니다. 작년 연6%중후반까지 올라갔던 주담대 금리를 생각해보면 정말 이제 낮은 수준이 되었죠. 실제로 시중은행의 주담대 금리가 정부정책자금 대출인 보금자리론 대출 금리인 연4%중반대 보다도 낮으니 얼마나 낮은 수준인지 알 수 있습니다.

이렇게 안정적인 흐름의 금리 수준을 회복했고, 향후 더 떨어질 가능성이 높은 상황이다보니 이만한 갈아타기 적기가 없겠다 판단했습니다.

 

3. 규제지역이 (거의) 다 풀렸다 (LTV 70% 많게는 80%까지 대출 가능!)

이제 강남3구, 용산구를 제외하고는 다 비규제지역이 되었죠. 비규제 지역이 되면서 그전에는 대출한도가 나와서 들어갈 엄두조차 내지 못했던 서울요지의 지역의 아파트들을 들어갈 문이 열렸습니다. LTV70%는 물론이고 신생아 특례대출 등 정부정책자금은 LTV80% 수준까지도 대출이 나오는 상황입니다.

 

현재 서울의 전세가율은 60%가 채 되지 않는 상황입니다. 주담대 대출한도가 훨씬 높게 나오는 상황인거죠. 이럴때는 갭투자 보다는 실거주 목적의 주담대 대출을 받는 것이 레버리지를 효율적으로 사용할 수 있는 때라고 판단했습니다. 다만, 스트레스 DSR이 점점 더 강력해 지고 있고 한도는 점점 줄어들고 있기에 이런 레버리지 효과를 언제까지 볼 수 있을지는 모르겠습니다. 

 

물론 현재시점의 가장 베스트의 투자전략은 신생아 특례대출을 이용하여 5억까지 연1%로대로 대출을 받아 서울로 갈아타는 것이 베스트 오브 베스트 내집마련 전략이라고 보입니다.

 

결론

아무리 생각해봐도 단기간에 내집마련 계획이 있다면 지금이 가장 서울로 갈아타기 좋은때이다!라고 생각합니다 

다만, 무리한 대출 등 급하게 공격적인 투자를 할때는 아니라고 보이니, 본인의 상황에 맞게 판단을 하셔서 더 자금을 축적할지, 내집 마련을 할지 천천히 신중히 판단을 하셔야 겠습니다. 끝.