스트레스 DSR 뜻 및 계산방법 설명

오는 2월 26일부터 신규 주택담보대출 신청시 대출한도가 줄어들것으로 보입니다. 바로 스트레스 DSR도입에 따른 건데요. 얼마나 대출한도가 줄어들고 어떻게 한도를 계산하는지, 어떻게 해야 한도 축소를 피할 수 있는지 알아보겠습니다.

DSR 이란?

먼저 DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채원리금상환비율을 말하며, 연간소득 대비 연간 갚아야하는 대출원리금이 차지하는 비율로 버는 돈에서 얼마나 대출을 갚는데 쓰는지를 보여주는 비율입니다. 이 비율이 높을수록 내 소득대비 대출을 많이 받았고 볼 수 있고 신규 대출 한도가 줄어들게 됩니다.

DSR 규제는 현재는 1억원을 초과하여 대출을 받을경우 은행권은 40%, 비은행권은 50%의 DSR비율 규제가 적용되고 있습니다.

스트레스 DSR이란 보다 강력해진 대출한도 축소 규제로 기존 DSR의 원리금을 산출할때 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 추가로 붙여서 DSR을 계산하는 방식입니다. 이렇게되면 DSR 비율이 실제보다 높게 계산 되므로 기존보다 더 신규대출 한도가 줄어들게 되는 겁니다.

스트레스 금리 계산방법

스트레스 금리는 최근 5년내 최고수준 금리에서 매년 5월, 11월의 해당시점 기준금리를 뺀 값으로 계산하게 됩니다. 다만, 하한선은1.5%, 상한선은 3%로 고정되어 있습니다.

대출한도 감소 계산 예시

연소득 5천만원인 사람이 앞으로 4.5%의 주택담보대출을 30년만기 변동금리(1.5%스트레스 금리 적용 가정)로 받게되면, 현재는 약 3억2천9백만원 정도 대출 한도가 나왔지만 앞으로는 실제 금리에 1.5%정도를 더 붙여 이자를 계산하므로 대출한도는 2억7천8백만원 정도로 나와서 약 5천만원 정도 기존대비 대출이 덜 나오게 됩니다.

시기 및 대출상품별 스트레스 DSR 시행 계획

스트레스 DSR을 2월 26일부터 100%다 시행하는 것은 아니고 점진적으로 적용됩니다.
먼저 24년 상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기부터는 50%를 적용, 25년도부터는 스트레스 금리를 100%다 반영하게 됩니다.
그리고 대출상품 및 금융권 범위도 점차 늘려적용해서
24년 상반기에는 은행권 주택담보 대출에만 스트레스 금리를 적용하기로 했고, 하반기 부터는 여기에 은행권 1억원이 넘는 신용대출 및 2금융권 주택담보대출에도 스트레스 금리를 적용! 24년 말부터는 은행권, 2금융권 포함 기타대출까지 모든 대출에 스트레스 금리를 적용하게 됩니다.

대출한도 축소 피하는 방법

몇가지 대출한도 축소를 피할 수 있는 방법이 있습니다.

1. 시행일전일(2월 25일)까지 매매계약 체결
정부는 스트레스 DSR 시행전일까지(2월 25일) 매매계약을 채결하는 주택과 입주자모집공고를 고시한 단지는 스트레스 DSR 제도를 적용하지 않고 기존 기준대로 대출을 실향해주기로 했습니다. 때문에 금년에 대출을 받아 집을 살 분들이라면 2월 26일전에 매매계약이라도 체결을 하셔야 대출한도 축소를 피할 수 있고, 또한, 계약하려는 단지가 2월 26일전에 입주자모집공고를 고시한 단지인지 확인하시고 계약하셔야 자금계획에 문제가 없겠습니다.

2. DSR 계산 적용 예외 대출상품 이용
다음은 DSR 규제에 적용 받지 않는 디딤돌, 신생아특례대출 등 정부 정책성 대출상품을 이용하는 방법입니다. 아직 정부는 정책성 대출은 DSR 적용 예외 상품을 두고 있습니다. 때문에 본인이 이런 대출 상품을 이용할 수 있는 자격조건이 되는지 먼저 점검해 보셔야 겠습니다.

3. 고정금리 대출 상품이용(최소 5년 이상)
추가로 2월 26일 이후 대출을 받는 경우에는 5년이상의 고정금리 대출상품을 이용하는 방법을 이용해야 합니다. 정부는 5년 이상의 고정금리를 포함한 혼합형 또는 주기형 주담대를 받을 경우 스트레스 금리를 축소 적용해 주기로 했습니다. 때문에 주담대 상품 신청을 할때는 최소 5년 이상의 고정금리 기간을 설정하시기 바랍니다.

231227(보도자료)전 금융권의 변동·혼합·주기형 대출상품에 대하여 미래 금리변동위험을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 시행됩니다 .pdf

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[별첨] 스트레스 DSR 제도 도입방안.pdf

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