역전세 대란 대비 DSR 대출규제 완화 대책 예상(대출조건, 대출한도, 적용시기)

역전세 대란 대비 DSR 대출규제 완화 대책 알아보자.

역전세란 기존에 계약한 전세보증금액 대비 전세계약 갱신시점에 전세 시세가 더 낮은 경우를 말하며, 이 경우 기존 세입자가 이사등의 이유로 계약 만기 시점에 임대보증금 반환을 요구하여도 집주인이 새로운 세입자를 받아도 낮아진 시세로 인해 돌려줄 금원이 부족하여 기존 세입자가 집주인이에게 보증금을 다 돌려주지 못하는 못하는 경우가 종종 발생하게 된다.

전국 아파트 역전세 비중 및 반환액 평균 금액 (출처:국토교통부 실거래가 공개시스템)

 

역전세 및 전세보증금  발생 원인

아파트 매매가격은 2020년 임대차 2법 시행등으로 인해 전세 매물이 급감하고 전국적으로 2020년 하반기부터 급격하게 가격 상승을 시작하다 2022년 6월경 피크를 찍고 그해 10월경부터 급격하게 하락하기 시작했다. KB부동산 통계 기준으로 2022년 6월부터 현재 2023년 6월까지 1년동안 전국은 11.8%, 서울은 7.6%정도 가격이 빠졌고 금액으로는 전국은 6천662만원, 서울은 9천768만원 정도 가격이 빠졌다. 근데 문제는 매매가가 빠진것에 비해 전세가가 더 큰 폭으로 가격이 하락했다는 점이다. 지난 1년간 아파트 전세가격은 전국은 16.1%, 서울은 15.8% 정도 가격이 빠졌고 금액으로는 전국은 5천493만원, 서울은 1억 733만원 정도 가격이 빠졌다. 이렇게 전세가격이 급하게 빠지다 보니 돌려줘야 하는 보증금의 금액이 점점 커지게 되었고, 이를 돌려줄 여력이 되지않는 집주인들이 보증금 반환을 거부하여 세입자가 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 많아 지고 있고, 그 미반환 보증금액도 점차 규모가 커지고 있다. 

 

역전세 문제의 심각성

이미 2023년 1월 ~ 6월 사이에 2년 전인 2021년 대비 전세값이 떨어져 역전세가 발생한 비중은 전국은 53.7%, 서울은 53.3% 달했고, 평균적으로 임대인이 임차인에게 반환한 금액(기존 전세계약가 - 현재 전세시세)이 전국은 6천477만원, 서울은 1억152만원 이었다. 즉, 전국적으로 전체 10세대 중 최소 5세대 이상은 역전세가 발생했고 서울은 평균적으로 1억 152만원 정도씩은 세입자에게 돌려줬다는 것이다. 문제는 집주인이 1억 정도의 여유자금이 있거나 대출 등으로 끌어올 능력이 있었다면 돌려 줬겠으나, 그렇지 못한 집주인도 많았을 것이기에 돈을 돌려 받지 못한 세입자도 많았을 것이다. 실제로 전세보증금 반환 보증을 취급하는 HUG(한국주택도시보증공사)의 통계자료에 따르면 이미 올해 1월~5월 사이에만 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못해서 대신 돌려준 변제액이 1조원을 넘었다고 한다. 22년 작년한해 동안 HUG가 대신 돌려준 변제액 총액이 9천241억원 이었다고 하니, 반년도 안되어서 이미 작년 총액을 넘어 선 것이다. 그리고 그 변제액 규모가 1월부터 5월까지 매달 증가하는 추세라 올해 하반기까지 하면 역대급으로 높은 변제액을 기록할 것으로 예상된다. 즉, 문제는 앞으로가 더 심각하다는 것이다. 올해 하반기에 예상되는 역전세 비중은 앞서 말했던 올해 상반기까지의 역전세 발생 비중인 전국은 53.7%, 서울은 53.3% 보다 더 높은 전국은 58.3%, 서울은 58%가 예상되며, 금액으로는 평균적으로 전국은 8천208만원, 서울은 1억 3천 177만원을 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 것으로 예상되고 있다. 차액이 큰 만큼 이를 돌려주지 못하는 사례가 더 증가할 것으로 예상된다.

 

예상되는 DSR규제 완화 방안

이에 정부가 심각성을 느끼고 기존 세입자가 전세계약 만료시 보증금을 돌려받지 못하는 것을 방지하고, 집주인이 대출을 통해 기존세입자에게 돌려줘야하는 부족한 금원을 마련할 수 있도록 DSR(총부채상환비율, Debt Service Ratio)규제를 특별히 완화하는 방안을  준비하고 있다. 현재는 DSR 40% 규제가 적용되고 있어서, 1억원 초과 대출을 받는 경우 연간 갚아야 하는 총 원리금상환액이 본인의 연간 소득의 40%를 넘지 못하게 대출한도가 규제되고 있다. 이때문에 기존 대출이 있는 집주인들의 경우 대출을 통해 보증금을 돌려주려해도, 대출한도가 나오지 않아 세입자에게 보증금을 돌려 주지 못하는 경우가 대부분이다. 이제 전세보증금 반환용도 대출에 한해서 DSR규제를 완화해서 추가 대출이 나올 수 있게 열어주고 기존 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있게 해주고자 하는 것이며, 구체적인 DSR완화 방안은 대략 2가지 방향으로 나올 것으로 예상된다.

첫번째는, 특정기간의 임대차 계약에 대한 전세보증금 반환용 대출의 DSR 기준을 완화해주는 방안이다. 말 그대로 모든 전세보증금 반환용 대출의 DSR을 풀어주는 것이 아닌, 일정한 기간을 정해서 해당 기간 내에 체결되었던 계약에 한해서만 DSR 기준을 완화해 주는 것이다. 해당 기간은 아무래도 전세가격이 급격하게 올랐던 2021년~2022년 사이의 기간이 될 가능성이 높아 보인다.

두번째는, 대출한도를 기존 계약자의 전세보증금액 대비 현재 전세시세 또는 신규 전세계약의 보증금액과의 차액내에서 대출해주는 방안이다. 무한정의 대출한도로 대출을 해주는 것이 아닌 필요한 금액만큼만 대출을 받을 수 있게 할 것으로 보이며, 그 대출한도는 신규 세입자를 구한 경우에는 기존 계약의 보증금액과 신규 계약의 보증금액의 차액이 대출 한도가 되게 하는 것이며, 기존 계약 만료일까지 신규 세입자를 구하지 못한 경우에는 기존 계약의 보증금액에서 현재 해당단지의 전세시세를 뺀 차액만큼을 대출 한도로 해서 대출을 해주는 방안이다. 

 

방안 예상 발표 및 시행 시기

전세보증금 미반환 방지를 위한 DSR규제 완화 방안은 2023년 7월 첫째주에 발표 예정인 '하반기 경제정책방향' 발표때 포함될 것으로 예상되며, 추경호 부총리의 발언에 따르면 늦어도 2023년 7월 말에는 시행할 것으로 예상된다.