주택담보대출한도 스스로 계산하는 방법

주택담보대출을 잘 활용해야 하는 이유?

집을 사는 사람 중에 대출없이 집을 사는 사람이 있을까? 현금이 충분히 있는 사람도 대출을 받아 사는 것이 일반적이다. 왜일까? 대출은 내가 가지고 있는 자금보다 더 가치가 높은 집을 살 수 있도록 도와주며, 가치가 높은 집일 수록 집값 상승 여력이 높기에 더 큰 이익을 기대할 수 있다.

 

어떤사람이 시세 10억의 A아파트가 마음에 들어서 현금 10억을 모아서 그 집을 사려고 한다면 그 사람은 아마 평생 그 집을 사지 못할 것이다. 왜? 그 10억을 모으는 시간동안 그 집은 이미 10억 이상으로 올라있을 것이기 때문이다. 대출은 내 집 마련의 시간을 아낄 수 있도록 도와주는 좋은 수단이다. 우리는 대출을 잘 이용해서 이 시간을 벌고 더 짧은 시간내에 더 큰 이익을 창출하려 해야한다.

 

나의 주택담보대출 한도 계산하는 방법

그럼 나는 지금 당장 주택담보 대출을 받는다면 최대 얼마까지 받을 수 있을까? 

은행에 가서 상담을 받는 방법도 있겠지만 은행에 가지 않고도 스스로 본인의 대출 한도를 계산해 보는 방법에 대해서 알아보겠다.

 

LTV, DTI, DSR 용어 및 개념

먼저 주택담보대출 한도는 LTV, DTI, DSR을 종합적으로 판단해서 결정하되게 된다. 각각의 용어와 개념을 어느정도는 알고 있어야 한다.

 

구분		생애최초	서민실수요자	무주택자	1주택이상 보유세대
투기지역 투기과역지구	LTV	80% (6억원한도이내)	70%	50%	30%
	DTI	60%	60%	40%	40%
조정대상지역	LTV	80% (6억원한도이내)	70%	50%	30%
	DTI	60%	60%	50%	40%
비규제지역	LTV	80% (6억원한도이내)	70%	70%	60%
	DTI	60%	60%	60%	60%

 

LTV는 Loan To Value Ratio의 약자로 '주택담보인정비율'이라 부른다. 이 비율은 주택의 시세대비 몇 %까지 대출을 받을 수 있는지를 알려주는 비율을 말한다. 지역에따라 그 비율이 다르게 되고, 현재 비규제지역은 최대 LTV70%, 규제지역은 LTV50%가 적용된다. 

예를들어 비규제지역의 시세 10억의 집을 담보로 대출을 받고자 한다면, LTV70%인 최대 7억원 한도로 대출을 받을 수 있는 것이다. 여기서 말하는 주택의 시세기준은 보통 KB부동산시세 중위값을 말하며, 해당 금액이 없는 경우 감정가액, 국세청 기준시가 등을 사용하게됩니다.

 

DTI는 Debt Service Ratio의 약자로 '총부채상환비율'이라고 부른다. 이 비율은 본인이 연소득 대비 금번에 받는 주택담보대출의 원리금이 차지하는 비율을 말하며, 투기과열지구는 DTI 40%, 조정대상지역은 DTI 50%, 비규제지역은 60%를 적용하게 된다. 예를 들어 연봉 5천만원인 사람이 비규제지역에서 집을 사기 위해 주택담보대출을 받는 다면, 연간 원리금 상환액이 DTI 60%인 연간 3천만원 한도내에 들어오는 정도만 대출을 받을 수 있다는 것이다.

 

마지막으로 DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 '총부채원리금상환비율'이라고 부른다. 이 비율은 DTI보다 강화된 규제로 DTI가 연간소득 대비 금번에 신청하는 주택담보대출의 대출 원리금이 해당하는 비율만 따졌다면, DSR은 주택담보대출외에 현재 본인이 소유하고 있는 모든 대출원리금을 연소득 대비 비교해서 대출한도를 산출하는 방법이다. DSR 0%라면 대출이 없은 것을 말하고, DSR 100%라면 본인의 연소득을 모두 대출원리금을 상환하는데 사용한다는 것을 의미한다. 현재기준 1억원을 초과하는 대출을 받는 경우 이 DSR규제가 적용되면 은행권은 DSR 40%, 비은행권은 DSR50% 가 적용되게 된다. DSR계산시 포함되는 대출의 종류는 마이너스통장 대출을 포함한 신용대출 뿐만 아니라 학자금대출, 카드론, 자동차 대출 등을 포함한다. 연간 대출원리금 총액을 계산 하는 것이다 보니 대출의 만기가 짧거나 금리가 높은 대출이 많을 수록 그 비율은 더욱 커지게 된다. 

 

자 그럼 본격적으로 본인의 대출한도에 대해서 계산을 해보겠다.

 

DSR비율 산출을 활용한 추가 대출한도 계산방법

방법은 간단하다! 먼저 본인이 현재 보유하고 있는 모든 대출의 대출원리금이 차지하는 DSR비율을 계산해봐야한다. 산출하는 방법은 각각의 대출이 해당하는 DSR을 하나씩 수기로 계산을 해보는 방법도 있겠으나 우리는 시간이 없으니, 인터넷 DSR계산기(아래 링크 참고)를 활용하도록 한다. 참고로 마이너스 통장 대출은 신용대출 일시상환방식으로 선택하고 만기 5년을 설정해서 계산하면 된다.

 

다음으로 본인의 DSR비율을 계산했다면 이제 잔여 DSR비율에 해당하는 대출한도를 역으로 계산해 본다. 예를들어 연봉 5천만원인 A씨가 현재 보유한 모든 대출의 DSR비율이 20%라면 잔여 DSR비율은 은행권은 20%, 비은행권은 30%가 된다. 은행권에서의 대출을 받는 다면 연봉 5천만원의 20%인 연간 1천만원의 대출원리금에 해당하는 대출 한도만큼 추가로 더 대출이 가능한 것이고, 이를 인터넷 대출원리금을 이용해서 금액으로 역산해 보는 것이다. 이때 최대한도를 받기 위해 월별로 상환하는 대출원리금을 최대한 작게 만들어야 한다. 그러기 위해서 대출만기기간을 최대한 길게 잡고, 대출이율도 가장 낮은 은행의 금리를 적용하고, 마지막으로 상환하는 방식도 초기 월별 상환액이 가장 낮은 원리금균등 상환 방식을 적용하도록 한다.

 

시중은행의 대출금리는 각 은행 홈페이지에 들어가면 쉽게 확인이 가능하니 최신 금리를 확인해 보도록한다. 지금은 KB은행을 기준으로 산출해보겠다. 현재기준 KB은행의 주택담보대출상품의 최대 만기기간은 40년이고, 대출금리는 4.5%정도 나온다. 이를 대출원리금 계산기에 입력을 해서 연간 상환 원리금액이 1천만원 안으로 들어 오는 대출원금을 계산해본다. 우선 1억원을 먼저 입력해서 계산을 해보면 원리금균등상환방식을 이용할 경우 월간 45만원 정도 상환하는 것으로 나오고 연간으로 계산해보면 대략 540만원정도가 상환액으로 산출된다. 

 

그럼 대략 1.85배(1천만원/540만원) 정도인 1억 85백만원 정도가 A씨가 최대로 받을 수 있는 주택담보대출 한도금액이 되는 것이다. 

 

주택담보대출한도를 높게 받는 몇가지 TIP

지금까지 본인이 받을 수 있는 주택담보대출 한도액을 대략적으로 계산하는 방법에 대해서 알아봤다. 대출한도를 높이는 방법은 기존의 본인이 보유하고 있는 대출의 DSR비율이 낮아야 한다. 그러기 위해선 신규 주택담보대출 신청전에 불필요한 대출을 최대한 정리해야하고, 특히 만기가 짧거나 금리가 높은 대출은 우선적으로 정리해야한다. 마이너스 통장 대출의 경우 한도만 열어놓고 실제 사용하지 않아도 DSR비율을 차지하게 되니 사용하지 않는 마이너스 통장 대출이 있다면 한도를 축소 또는 해지해야 한다. 또한, 시중은행의 주택담보대출 상품을 받기에 앞서 본인이 특례보금자리론 등 정부정책자금 대출상품을 이용가능한지 먼저 확인해봐야 한다. 정부정책자금을 통한 주택담보대출 상품은 DSR규제를 적용 받지 않을 뿐만 아니라 금리도 시중은행보다 낮기때문에 높은 대출 한도를 낮은 금리로 받을 수 있는 최적의 대출 방법이다. 하지만 주택가액등 기준이 까다롭기 때문에 대출대상에 해당하는지 확인을 먼저 해보기 바란다.