특례보금자리론 신청자격 및 활용방법(2023년 기준)

특례보금자리론 신청자격과 활용방법(비법)을 알아보자.

특례보금자리론은 현재 시점에서 주택담보대출(주담대)을 가장 낮은 금리에 가장 많은 한도(본인의 소득대비) 받을 수 있는 방법으로 특례보금자리론이란 무엇이고 누가 어떻게 활용하면 좋을지 대출을 신청하기전에 미리 숙지하고 있어야 한다. 오늘 그 내용에 대해서 낱낱히 알려주겠다.

 

특례보금자리론 설명자료 (출처:한국주택금융공사)

특례보금자리론 이란

특례보금자리론은 HF(한국주택금융공사)에서 취급하고 있는 정책 대출상품으로 올해 기존 보금자리론과 적격대출을 통합한 상품이다. 통합 상품답게 기존 두 상품의 장점을 모두 가지고 있는 상품으로 중도상환수수료가 없고, DSR 미적용하는 정책상품의 기본장점과 함께 보금자리론의 낮은 금리와 적격대출의 높은 대출 한도 및 높은 담보대상주택 가격 한도, 높은 소득한도의 장점을 두루 가지고 있는 현존하는 최강 주담대 상품이다.

 

특례보금자리론 신청추이

올해 1월 해당 상품이 출시되어 처음 신청을 받을때만 해도 서버가 마비될 정도로 인기가 많았고 출시 4개월만에 대략 25조원 가량의 어마어마한 금액이 신청 및 기표되었다. 그와 함께 전국의 9억이하 중고가 아파트 거래량도 5월까지 매달 늘어났다. 하지만 최근 급매가 대부분 소진이 되고 전국의 주택매매가격 하락폭이 줄어드는 등 집값 상승 시그널이 나오기 시작하면서 다시 거래량 감소와 함께 특례보금자리론 신청 열기도 시들해져있는 상태다. 그런데 말입니다... 최근 은행들의 은행채 발행이 늘어나면서 시중은행의 주담대 금리가 오르게 되었다. 이에 그동안 금리를 고정유지해왔던 특례보금자리론 금리와 시중은행 주담대 상품의 금리 차이가 점점 벌어지게 되었고 다시 특례보금자리론으로 대출 몰리는 모양세이다. 

 

특례보금자리론 신청 자격 

특례보금자리론은 무주택자 , 1주택자 모두 신청이 가능하나 1주택자가 추가 주택구매용도로 사용하게 되어 일시적 2주택자가 된다면 기존 주택을 3년내 처분하는 조건으로만 취급이 가능하다. 특별히 소득제한은 없고 NICE 신용평가정보의 CB점수가 271점 미만이거나 한국주택금융공사에 채무관계자로 규제되어 있는 경우에만 이용이 불가하다. 추가로 주의해야할 것은 해당 상품은 배우자 이용건 합산 단 1회만 이용이 가능하니, 아껴뒀다가 가장 적기에 사용해야 하겠다.

 

특례보금자리론 대출 대상 주택요건 

아파트 포함 연립, 다세대, 단독주택 등 주택이 다 가능하나 담보로 대출받으려 하는 주택의 가액이 9억원을 초과하면 대출이 불가하다. 주택의 가액은 매매가와 KB시세가 모두 9억원을 초과해선 안된다. KB시세가 없는 경우에는 한국부동산원시세를 기준으로하고 이도 없을 경우에는 주택공시가격을 기준으로 한다. 그럼 분양권은? 분양권의 경우에는 분양가와 매매가 중 높은 금액이 9억원 이하일 경우에만 대출이 가능하다.

 

특례보금자리론 대출한도(LTV, DTI, DSR)

대출한도는 주택가액에 지역별 LTV 비율을 계산해서 정해지게 되며, 총 대출한도는 5억원을 초과 할 수 없게 되어 있다. 아파트를 기준으로 했을때 비규제지역은 LTV를 70%(빌라 등 기타주택은 65%)를 적용해서 계산되는 한도내에서 대출이 가능하며, 규제지역은 10%씩 차감하게 된다. DTI는 비규제지역은 60%를 적용하며, 규제지역은 50%를 적용한다. 마지막으로 DSR은 정부 정책자금 대출이므로 적용되지 않는다. 다만, 특례보금자리론을 먼저 받은 상태에서 신용대출이나 마이너스 통장대출, 카드론 등 기타대출을 받는 경우에는 먼저 받은 특례보금자리론의 대출이 신규대출 DSR계산시 포함이 되게 되니 꼭 해당 경우에는 신용대출 등을 먼저 받고난 이후에 특례보금자리론을 받아야 높은 한도를 받을 수 있다.

 

특례보금자리론 대출 만기 및 상환방식

특례보금자리론은 시중은행의 최대 40년 만기 대출보다 더 긴 기간인 50년 만기까지 대출을 받을 수 있다. 만기가 길어질 수록 이자비용은 올라가겠지만, 대출을 받을 때 중요한 것은 전체 이자비용을 줄이는 것보다 초기에 매달 내는 이자비용을 줄여서 매달 현금흐름을 여유롭게 하는 것이므로 꼭 50년 만기로 받는 것을 추천한다. 50년동안 대출을 어떻게 갚나 생각하는 사람도 있겠지만... 누가 재건축 아파트가 아닌이상 한 집에 50년을 살겠나? 언젠가 집값이 올라 집을 팔고 더 좋은 집으로 이사를 가겠다는 생각을 해야하고, 그때 대출은 오른 집값으로 다갚고 나오면 된다는 생각을 해야한다. 참고로 만기 40년, 50년은 아무나 다 설정가능한 기간이 아니라 신혼가구이거나, 만39세이하만 가능하다. 같은 맥락에서 상환방식은 초기에 매달 내는 비용이 가장 적은 체증식 분할상환을 추천하며, 안될경우 원리금 균등분할상환, 마지막으로 원금균등분할상환 방식을 선택해야 한다. 체증식 분할상환은 나이제한이 있어서 만 40세 미만만 이용이 가능하며, 대출만기 50년은 적용이 불가하여 원리금 균등분할, 원금균등분할 방식만 가능하다. 

 

특례보금자리론 대출금리

앞서 말했듯 특례보금자리론은 정책자금대출이므로 정부에 의해서 금리가 낮게 조정 유지되고 있다. 일반형 대출상품은 금리가 4.15%(10년만기)~4.45%(50년만기) 이고, 우대형은 4.05%(10년만기)~4.35%(50년만기)이며, 사회적배려계층, 신혼부부, 미분양주택 등 우대혜택을 받게되면 최대 3.25%(10년만기)~3.55%(50년만기)까지 낮은 금리조건으로 대출을 받을 수 있다.

 

특례보금자리론 신청방법

특례보금자리론은 인터넷으로도 신청이 가능하고 대면으로도 신청이 가능하다. 다만, 대면으로 신청하는 경우에는 시중은행중 SC제일은행, IBK기업은행, NH농협은행, 신한은행, 하나은행, 우리은행에서만 신청이 가능하다. 

 

특례보금자리론 활용 방안(개인적인 생각)

개인적으로 특례보금자리론은 한시적인 대출상품으로 현재 조건이 되고 주택구매 계획이 있다면 무조건 1순위로 고려해야 하는 대출상품이다. 특히, 무주택자나 1주택자중에서 9억원 이하의 주택을 매수하고자 하는데 당장 실거주는 어렵고 미리 대출을 받아 집을 사놓고 세를 주고서 지내다가 미래에 해당 집에 들어가 살겠다 혹은 투자개념으로 접근해 해당집을 처분하고 이득을 얻어서 더 좋은 집으로 이사를 가겠다는 생각이 있는 분들이...적극 활용해야 하는 대출이라고 생각한다. 물론 이런 방법에 대해서 갭투자를 부추긴다 혹은 가계대출을 증가시키는 안좋은 상품이다 라는 등의 비판의견도 많으나, 뭐 케바케, 사바사 아니겠는가? 여건이 된다면 조건이 맞다면 굳이 집을 사겠다면 이용할 수 있는데 안할 이유가 없지 않은가? 생각한다. 끝.